Nelle ultime settimane, in Italia, si sono verificate le prime proteste contro i costi elevati degli affitti. Ilaria Lamera, una studentessa che ha dato inizio a questa “rivolta”, si è accampata in modo pacifico davanti al Politecnico di Milano ed è stata sostenuta da molti altri giovani che richiedono condizioni di locazione più favorevoli e affitti accessibili. Al momento, la situazione in Italia è molto lontana da ciò.

Nelle principali città italiane, il costo di un mese di affitto può superare il 40% del reddito medio mensile. L’incremento progressivo del canone di locazione in Italia è principalmente dovuto a un’unica grande ragione: la notevole differenza tra la domanda e l’offerta.

Ci sono molteplici motivi che portano all’aumento della domanda quando l’offerta è uguale o inferiore rispetto agli anni precedenti. L’abitudine italiana di possedere una casa è uno dei principali motivi. Tre italiani su quattro vivono in case di loro proprietà, riducendo così significativamente l’offerta di case in affitto. Allo stesso tempo, l’aumento dei tassi di interesse sui mutui ha reso sempre più difficile e complicato l’acquisto di una casa. Di conseguenza, molte persone si orientano verso l’affitto più per necessità che per altro motivo.

La crescente popolarità degli affitti brevi è sempre più responsabile degli alti costi degli affitti. Formule come l’affitto breve consentono di guadagnare di più in meno tempo, soprattutto in un paese con un turismo fiorente. Questa pratica è in aumento perché è più redditizia a breve termine e richiede meno tempo. Nel 2017, circa 83.000 host di Airbnb pubblicavano annunci per soggiorni brevi in Italia, ma secondo le ultime fonti ufficiali del 2022, gli host italiani sono ora oltre 150.000, quasi il doppio. L’affitto breve offre due grandi vantaggi: attualmente, non ci sono regolamentazioni severe che impediscono a chi utilizza questa formula di ottenere diverse agevolazioni fiscali, come la cedolare secca.

In effetti, solo coloro che hanno più di quattro immobili sul mercato con questa formula non godono del vantaggio di una tassazione agevolata al 21%. Allo stesso tempo, l’affitto breve offre una protezione significativa ai locatori in caso di morosità. La dinamica dell’affitto breve, combinata con un mercato immobiliare lontano dalle esigenze dei giovani, che sono il motore del mercato degli affitti in Italia, limita notevolmente le possibilità di trovare una soluzione di locazione economica e a lungo termine.

Strategie fiscali per affrontare l’aumento degli affitti in Italia

Una delle soluzioni più vantaggiose consiste nell’implementare regimi fiscali agevolati, sia per i proprietari che per gli inquilini. In particolare, la cedolare secca è una modalità ben nota. Con questa formula, chi mette un immobile in affitto pagherebbe un’imposta fissa del 21%, che può scendere addirittura al 10% nel caso di un affitto a canone concordato.

Tuttavia, ci si chiede perché la cedolare secca non venga sempre applicata e perché molti proprietari immobiliari debbano affrontare aliquote dell’IRPEF variabili tra il 23% e il 43%.

La risposta a questa domanda è più complessa di quanto si possa pensare e deriva principalmente dalla percezione degli italiani sul mercato immobiliare. In Italia, molti privati investono nel settore residenziale con l’obiettivo di generare un reddito supplementare, il che rende difficile, se non impossibile, l’adozione del regime di cedolare secca.

L’esigenza di ottenere un reddito dall’affitto rende anche poco conveniente l’applicazione della logica del canone concordato, che si basa su tabelle valutative ormai obsolete. Perché un privato a Milano dovrebbe accettare di affittare la propria casa a 500€ al mese e pagare il 10% di tasse, quando potrebbe invece offrirla sul mercato libero a 1200€ al mese, ottenendo un profitto maggiore al netto delle imposte?

Un’altra sfida è rappresentata dalla mancanza di detrazioni significative per chi vive in affitto. Negli ultimi anni, sono state introdotte importanti agevolazioni fiscali per l’acquisto di case, come il Bonus Mutuo Under 36, che ha aiutato molti giovani, ma ha lasciato fuori coloro che non possono permettersi di comprare una casa.

In un paese in cui sempre più giovani decidono di frequentare università lontane da casa, è qui che il governo deve affrontare la sfida principale. Per affrontare il problema degli affitti elevati, è necessario adottare soluzioni tempestive che agevolino sia i locatari che i proprietari. Promuovere l’adozione del canone concordato può contribuire a risolvere il problema degli affitti elevati. Gli affitti a tariffa fissa da soli non sono sufficienti; è necessario aumentare le agevolazioni fiscali per studenti e giovani lavoratori. In un paese in cui quasi un terzo degli studenti si iscrive a università fuori dalla propria regione, consentire una detrazione di soli 500€ all’anno è chiaramente insufficiente.

Uno studente fuori sede può detrarre solo il 19% di un massimo di 2.633€ di spesa annua per l’affitto. A Milano, dove il costo medio delle stanze è di 650€ al mese, questa detrazione copre appena quattro mesi di affitto. Anche i giovani lavoratori non sono in una posizione migliore, dato che le detrazioni fiscali sono insufficienti per coprire una parte significativa dell’affitto con il proprio stipendio.

Dall’altra parte, per i proprietari immobiliari, bisogna promuovere l’adozione del canone concordato, che offre prezzi più convenienti, incoraggiando la competizione. Attualmente, chi potrebbe beneficiare di questa formula preferisce evitarla perché considera il mercato libero più redditizio.

Modificando al rialzo i prezzi previsti dal canone concordato, questa opzione potrebbe diventare più vantaggiosa per chi cerca un affitto rispetto al canone libero. Inoltre, i proprietari, incoraggiati sia da queste misure che dall’aliquota agevolata del 10%, potrebbero essere più propensi ad adottare questa soluzione, sia per affitti a breve termine che per locazioni a lungo termine.

L’attuazione di queste misure potrebbe favorire un circolo virtuoso che migliorerebbe non solo la qualità dell’offerta, rendendola più accessibile, ma anche la sua quantità.